Umowa najmu okazjonalnego to specyficzna forma najmu lokalu mieszkalnego, która daje wynajmującemu większe bezpieczeństwo i łatwiejszą możliwość eksmisji nierzetelnego najemcy. Choć sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego, kluczowym elementem jest notarialne poświadczenie podpisu najemcy na oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu zastępczego.
Aby skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, niezbędne jest przygotowanie odpowiednich dokumentów przed wizytą u notariusza. Brak któregokolwiek z wymaganych załączników może spowodować, że umowa nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego, a stanie się zwykłą umową najmu, pozbawiając właściciela specjalnych uprawnień.
Właściciel powinien pamiętać, że najem okazjonalny można zawrzeć tylko na okres do 10 lat, a stroną umowy może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania jest obowiązkowe i stanowi warunek uznania jej za najem okazjonalny.
WYKAZ DOKUMENTÓW WYMAGANYCH DO ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO
I. Dokumenty podstawowe
- Dowody osobiste lub paszporty wynajmującego i najemcy
- Dokument potwierdzający prawo własności lokalu (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej)
- Zgoda małżonka wynajmującego na zawarcie umowy (jeśli lokal stanowi majątek wspólny)
- Umowa najmu okazjonalnego (min. 2 egzemplarze)
II. Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
Dokumenty wymagające poświadczenia notarialnego:
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego
- Oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu, do którego nastąpi przeprowadzenie w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
Pozostałe wymagane załączniki:
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu zastępczym
- Dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu zastępczego osoby składającej oświadczenie
III. Koszty i opłaty
| Czynność | Opłata | Uwagi |
|---|---|---|
| Poświadczenie podpisu najemcy na oświadczeniu | ok. 20-40 zł za podpis | Opłata może się różnić w zależności od kancelarii |
| Poświadczenie za zgodność z oryginałem (opcjonalnie) | ok. 6-10 zł za stronę | Dotyczy kopii dokumentów |
| Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego | 0 zł | Obowiązkowe w ciągu 14 dni od zawarcia umowy |
Uwagi końcowe
Dlaczego warto zawierać umowę najmu okazjonalnego u notariusza?
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu wprowadzona z myślą o ochronie interesów właścicieli mieszkań. Kluczowym elementem, który odróżnia go od zwykłego najmu, jest możliwość szybszej eksmisji nierzetelnego najemcy – bez konieczności zapewnienia mu lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego.
Choć sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego, wizyta u notariusza jest niezbędna, aby nadać jej pełną moc prawną. Notariusz poświadcza podpis najemcy na oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, co jest fundamentalnym elementem całej konstrukcji najmu okazjonalnego.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – najważniejszy dokument
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego to dokument, który umożliwia właścicielowi przeprowadzenie eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego. Bez notarialnego poświadczenia podpisu najemcy na tym dokumencie, cała umowa traci charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu.
Warto zaznaczyć, że notariusz nie sporządza aktu notarialnego – jedynie poświadcza autentyczność podpisu najemcy na przygotowanym wcześniej oświadczeniu. Dzięki temu koszty są znacznie niższe niż w przypadku sporządzania całej umowy w formie aktu notarialnego.
Koszt umowy najmu okazjonalnego u notariusza
Koszt wizyty u notariusza w celu poświadczenia podpisu najemcy jest stosunkowo niewielki i wynosi zazwyczaj od 20 do 40 złotych za jeden podpis. Należy pamiętać, że notariusz poświadcza podpis najemcy na dwóch oświadczeniach – o poddaniu się egzekucji oraz o wskazaniu lokalu zastępczego.
Całkowity koszt wizyty u notariusza przy umowie najmu okazjonalnego to zwykle 40-80 złotych, choć ceny mogą się różnić w zależności od kancelarii notarialnej. To niewielka kwota w porównaniu z bezpieczeństwem, jakie zyskuje właściciel mieszkania.
Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego
- Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego – właściciel ma obowiązek zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa traci charakter najmu okazjonalnego.
- Niewłaściwe oświadczenie o lokalu zastępczym – najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji, a właściciel tego lokalu musi wyrazić na to pisemną zgodę. Brak takiego oświadczenia lub jego nieprawidłowe sporządzenie uniemożliwia zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
- Przekroczenie maksymalnego okresu najmu – umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Dłuższy okres spowoduje, że umowa będzie traktowana jako zwykły najem.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego to doskonałe rozwiązanie dla właścicieli mieszkań, którzy chcą mieć większą kontrolę nad swoją nieruchomością i możliwość szybszego odzyskania lokalu w razie problemów z najemcą. Wizyta u notariusza jest niezbędnym elementem procedury, bez którego umowa nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego.
Przygotowując się do wizyty u notariusza, warto zadbać o komplet dokumentów, aby cały proces przebiegł sprawnie i skutecznie. Koszt poświadczenia podpisów jest niewielki w porównaniu z korzyściami, jakie daje właścicielowi najem okazjonalny.