Najem instytucjonalny to dynamicznie rozwijający się segment na polskim rynku nieruchomości, który w ostatnich latach zyskuje coraz większe znaczenie. Model PRS (Private Rented Sector) oferuje profesjonalną alternatywę dla tradycyjnego najmu od osób prywatnych, wprowadzając na rynek wyspecjalizowane podmioty zarządzające mieszkaniami na wynajem. W obliczu nieustannie rosnących cen nieruchomości i ewolucji preferencji mieszkaniowych Polaków, sektor ten ma szansę odegrać kluczową rolę w kształtowaniu przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce. Przyjrzyjmy się bliżej perspektywom i wyzwaniom stojącym przed rynkiem PRS w naszym kraju.
Czym jest najem instytucjonalny i model PRS?
Najem instytucjonalny to forma wynajmu mieszkań, w której rolę wynajmującego pełni profesjonalny podmiot – najczęściej firma deweloperska, fundusz inwestycyjny lub wyspecjalizowana spółka zarządzająca nieruchomościami. W przeciwieństwie do tradycyjnego najmu od osób fizycznych, najem instytucjonalny wyróżnia się profesjonalnym zarządzaniem, standaryzacją usług i znacznie większą skalą działania.
PRS (Private Rented Sector) to anglojęzyczne określenie sektora prywatnych mieszkań na wynajem, które w kontekście polskim odnosi się głównie do najmu instytucjonalnego. Model ten opiera się na budowie lub zakupie całych budynków mieszkalnych z myślą o długoterminowym wynajmie, a nie sprzedaży poszczególnych lokali indywidualnym nabywcom.
W krajach Europy Zachodniej sektor PRS stanowi nawet 20-30% rynku mieszkaniowego, podczas gdy w Polsce jego udział szacuje się obecnie na zaledwie 1-2%, co wskazuje na ogromny potencjał rozwoju.
Umowa najmu instytucjonalnego została formalnie wprowadzona do polskiego porządku prawnego w 2017 roku, co stanowiło pierwszy istotny krok w kierunku profesjonalizacji rynku najmu. Daje ona wynajmującym większe bezpieczeństwo prawne, m.in. poprzez możliwość skuteczniejszej eksmisji w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę.
Obecna sytuacja rynku PRS w Polsce
Polski rynek PRS znajduje się wciąż w fazie wczesnego rozwoju, jednak dynamika wzrostu jest naprawdę imponująca. W ciągu ostatnich kilku lat liczba mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego wzrosła kilkukrotnie, osiągając poziom około 10 000 jednostek w 2023 roku. Głównym obszarem działalności pozostają największe aglomeracje miejskie – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto.
Na rynku działają zarówno podmioty krajowe, jak i zagraniczni inwestorzy, którzy dostrzegli ogromny potencjał polskiego rynku. Do najważniejszych graczy należą m.in. Resi4Rent (Griffin Real Estate i Echo Investment), Fundusz Mieszkań na Wynajem (PFR Nieruchomości), Vantage Rent czy skandynawski NREP.
Oferta mieszkań w najmie instytucjonalnym obejmuje głównie lokale o podwyższonym standardzie, często wzbogacone dodatkowymi udogodnieniami jak siłownia, przestrzenie wspólne czy recepcja. Ceny najmu są zwykle nieco wyższe niż w przypadku najmu od osób prywatnych, co rekompensowane jest wyższą jakością usług, profesjonalną obsługą i bezpieczeństwem najmu.
Perspektywy rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce
Rynek PRS w Polsce ma przed sobą niezwykle obiecujące perspektywy rozwoju, na co wpływa kilka kluczowych czynników:
- Rosnące ceny mieszkań i zaostrzające się kryteria uzyskania kredytu hipotecznego, które sprawiają, że zakup własnego lokum staje się coraz mniej dostępny dla wielu Polaków
- Zmiany demograficzne i społeczne – młodsze pokolenia charakteryzują się większą mobilnością i mniejszym przywiązaniem do idei posiadania własnego mieszkania
- Profesjonalizacja usług najmu, która odpowiada na rosnącą potrzebę bezpieczeństwa, wygody i elastyczności najemców
- Rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych, poszukujących stabilnych, długoterminowych inwestycji o przewidywalnej stopie zwrotu
Według prognoz branżowych, w ciągu najbliższych 5 lat sektor PRS w Polsce może wzrosnąć do poziomu 30-40 tysięcy mieszkań. Szczególnie obiecujące są perspektywy w segmencie mieszkań dla studentów oraz seniorów, a także w miastach średniej wielkości, które dotychczas nie znajdowały się w centrum zainteresowania inwestorów PRS.
Wyzwania i bariery rozwoju rynku PRS
Mimo optymistycznych perspektyw, sektor najmu instytucjonalnego w Polsce musi zmierzyć się z szeregiem istotnych wyzwań:
Wyzwania prawne i regulacyjne
Obecne przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego wciąż wymagają dopracowania i stabilizacji. Inwestorzy zgodnie wskazują na potrzebę większej pewności prawnej i podatkowej, która umożliwiłaby długoterminowe planowanie inwestycji. Problemem jest również brak dedykowanych regulacji dla funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem, co znacząco komplikuje strukturyzację takich przedsięwzięć.
Istotną barierą są także przepisy planistyczne i budowlane, które często nie uwzględniają specyfiki projektów PRS, nastawionych na budowę całych kompleksów mieszkaniowych z przeznaczeniem wyłącznie na wynajem długoterminowy.
Wyzwania ekonomiczne
Rentowność projektów PRS w Polsce jest niższa niż w krajach Europy Zachodniej, co wynika z relatywnie wysokich kosztów budowy przy ograniczonych możliwościach podnoszenia czynszów. Inwestorzy muszą nieustannie balansować między zapewnieniem atrakcyjności cenowej dla najemców a osiągnięciem satysfakcjonującej stopy zwrotu z inwestycji.
Rosnące koszty gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach stanowią dodatkowe wyzwanie, podobnie jak konkurencja ze strony tradycyjnego modelu deweloperskiego nastawionego na szybką sprzedaż mieszkań. W obliczu wysokiego popytu na mieszkania własnościowe, deweloperzy często preferują szybszą sprzedaż lokali niż długoterminowe inwestycje w najem, które charakteryzują się dłuższym okresem zwrotu.
Wyzwania kulturowe
W Polsce wciąż silne jest przywiązanie do idei posiadania własnego mieszkania, co wynika zarówno z uwarunkowań historycznych, jak i z powszechnego postrzegania nieruchomości jako bezpiecznej formy lokaty kapitału i zabezpieczenia na przyszłość. Zmiana tego głęboko zakorzenionego nastawienia wymaga czasu i systematycznej edukacji społeczeństwa na temat licznych zalet najmu instytucjonalnego.
Dodatkowym wyzwaniem jest konieczność budowania zaufania do instytucjonalnych wynajmujących. Wielu potencjalnych najemców obawia się uzależnienia od dużych podmiotów korporacyjnych i możliwości arbitralnego podnoszenia czynszów czy narzucania niekorzystnych warunków umowy.
Rekomendacje dla rozwoju sektora PRS w Polsce
Aby sektor najmu instytucjonalnego mógł w pełni rozwinąć swój potencjał w Polsce, konieczne są skoordynowane działania na kilku płaszczyznach:
Z perspektywy regulacyjnej, priorytetem powinno być stworzenie dedykowanych ram prawnych dla funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem, wzorowanych na rozwiązaniach sprawdzonych w innych krajach (np. REIT – Real Estate Investment Trust). Niezbędne są także przemyślane zachęty podatkowe dla inwestorów długoterminowych oraz uproszczenie procedur administracyjnych związanych z realizacją projektów PRS.
Inwestorzy działający na rynku PRS powinni rozważyć dywersyfikację oferty cenowej, aby najem instytucjonalny stał się dostępny dla szerszej grupy najemców, nie tylko z segmentu premium. Warto również konsekwentnie inwestować w innowacyjne rozwiązania technologiczne usprawniające zarządzanie nieruchomościami i komunikację z najemcami, co przełoży się na wyższą jakość usług i satysfakcję klientów.
Niezbędna jest także szersza edukacja społeczeństwa na temat wielowymiarowych zalet najmu instytucjonalnego, ze szczególnym uwzględnieniem bezpieczeństwa prawnego, profesjonalnego zarządzania i elastyczności, jaką oferuje ten model mieszkaniowy w porównaniu z tradycyjnymi formami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Podsumowanie
Najem instytucjonalny i model PRS stanowią niezwykle obiecujący kierunek rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego. Mimo licznych wyzwań, sektor ten ma ogromny potencjał, by w znaczący sposób przyczynić się do rozwiązania narastających problemów mieszkaniowych w Polsce, oferując profesjonalną, bezpieczną i elastyczną alternatywę dla tradycyjnego najmu i zakupu mieszkania.
Sukces rynku PRS będzie zależał od efektywnej współpracy wszystkich interesariuszy – inwestorów, deweloperów, regulatorów i samych najemców. Kluczowe znaczenie będzie miała zdolność do twórczej adaptacji modelu do specyfiki polskiego rynku i oczekiwań lokalnych najemców, przy jednoczesnym czerpaniu z bogatych doświadczeń krajów, gdzie sektor ten jest już dobrze rozwinięty i stanowi istotny element rynku mieszkaniowego.
W dłuższej perspektywie, profesjonalizacja rynku najmu może przynieść wymierne korzyści wszystkim zaangażowanym stronom – najemcom oferując wyższy standard usług i większe bezpieczeństwo, inwestorom zapewniając stabilne, długoterminowe źródło dochodu, a gospodarce umożliwiając bardziej efektywne wykorzystanie zasobów mieszkaniowych i zwiększenie mobilności siły roboczej.